.

Inkomenstoets in WijzerWonen

De EU en de sociale woningbouw

"Nederlandse Woningbouwcorporaties ontvangen staatssteun"

Inleiding en achtergrond

De kop van dit artikel geeft aan waarom vanaf 1 januari 2011 voor woningbouwcorporaties een nieuwe regel geldt. 90% van de woningen die jaarlijks leeg komen moeten door woningbouw-corporaties verhuurd worden aan mensen met een maximaal belastbaar inkomen tot € 33.614,-.

De Europese Unie (EU) vindt dat sociale woningbouw ten goede moet komen 'aan sociaal zwakkeren' en niet aan hen die dat niet nodig hebben. Daardoor is er een onderscheid tussen sociale en commerciële (vrije sector) huurwoningen. Als mensen met een hoger inkomen dan € 33.614,- voor de sociale huurwoningen in aanmerking komen is dat oneerlijke concurrentie, aldus de EU.

Die staatssteun bestaat volgens de EU uit een garantstelling van het Rijk voor leningen met een lage rente. Verder betalen wooncorporaties voor de grond waarop ze de sociale huurwoningen bouwen een lagere prijs.

De regels

Het gaat dus concreet om woningen met een maximale netto huurprijs van € 652,52. Voor de meeste huurders die al een woning huren verandert er niets, behalve voor hen die meer dan € 43.000,- verdienen. Deze 'scheefbetalers' kunnen jaarlijks mogelijk wel een huurverhoging van 5% tegemoet zien. Dit zou per 1 juli 2011 ingaan, maar het is nog niet zeker of dat doorgaat. Voor belangstellenden die willen gaan huren verandert er wel degelijk wat. Hun belastbaar huishoudinkomen mag niet hoger zijn dan € 33.614,-.
Dat inkomen moet aangetoond worden op het moment dat de woning wordt toegewezen. De woningcorporatie toetst dat inkomen, maar het kan verstandig zijn het daar met belangstellenden al in een eerder stadium over te hebben. Het vermogen zelf wordt niet meegerekend bij deze toets, maar wel het inkomen uit vermogen, bijvoorbeeld de rente (box 3).

De corporaties mogen 10% van hun vrijgekomen huurwoningen verhuren aan mensen die niet voldoen aan de eerder genoemde regels. Zij mogen dus bewoners gaan plaatsen met een inkomen hoger dan de vastgestelde grens van € 33.614,-.
Veel woningcorporaties, maar ook andere belangengroepen gaan in verweer. Zij gaan gerechtelijk in beroep, Kamerleden worden bewerkt en er is overleg met het ministerie om de regels soepeler te hanteren. Minister Donner wil er nog niets van weten, hij voelt zich verplicht de EU-regels uit te voeren, omdat hij niet anders kan.
Er waren geluiden in de Tweede Kamer om de inkomensgrens op te trekken, maar iedere grens geeft weer problemen en men hoort er niets meer over.

Wat betekent dat voor woongemeenschappen?

Uit publicaties blijkt dat 75-80% van de nu te verhuren woningen naar mensen gaat met een inkomen tot € 33.000,-. Het voordeel van de 90% regeling is dat bij woningcorporaties die veel woningen verhuren aan te hoge inkomens de huurders die op de wachtlijst staan met een lager inkomen tot € 33.614,- meer kans hebben om in te stromen.

Voor mensen met een inkomen boven die bewuste grens ligt dat veel lastiger. Voor hen is huren bij corporaties dus bijna niet meer mogelijk. Ook kopen is moeilijk, vooral als je net boven die grens zit, omdat het verkrijgen van een passende hypotheek vaak niet haalbaar is.
Zij kunnen dus niet doorstromen en moeten blijven zitten waar ze zitten. Deze mensen kunnen dus niet een woning in een woongemeenschap betrekken!

Enkele tips

Probeer met de woningcorporatie een convenant af te sluiten of afspraken te maken om (een deel) van hun 10%-ruimte te reserveren voor toewijzing in woongroepen.

Een tweede tip is de volgende. Overleg met de woningcorporatie of huren die net boven de beruchte grens liggen aangepast kunnen worden. Hierdoor kunt u belangstellenden met een inkomen boven de € 33.000 gemakkelijker in aanmerking laten komen voor de woning. Een huur kan bijvoorbeeld hoger gemaakt worden door een corporatie door iets extra's te doen in de woning zoals: isolatie, een nieuwe keuken, een nieuwe badcel…
Dit kan natuurlijk alleen als de corporatie wil meewerken aan een toewijzing aan mensen die een woongemeenschap graag wil hebben. Probeert u dat vooral, want corporaties kunnen woningen in je woongemeenschap bij vrijkomen de status van 'vrije sector woning' geven, dus met een huur boven de € 652,52.

Een derde tip: Wil men wat meer variatie in de opbouw van de woongemeenschap qua inkomen dan kunnen de corporaties de 90% regeling ook 'aanpassen' door grenzen te stellen: huur tot bijvoorbeeld € 550 voor inkomens tot € 33.000 en huur tussen € 550- € 652,52 voor inkomens van € 33.000 en hoger, dus die vallen in de 10%. Er zijn corporaties die dat doen, maar ze riskeren hiermee wel een boete (zie hieronder).
Want: 70% van de woningcorporaties ondersteunt de oproep voor burgerlijke ongehoorzaamheid. Dit omdat de regeling op gespannen voet staat met haar doelstelling genoemd o.a. in de woningwet.
Het ziet ernaar uit dat mensen met een inkomen boven de grens, van waarschijnlijk
€ 43.000, niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning binnen de 10% regeling.

Tot slot

Veel corporaties zijn bezig na te denken wat hun beleid moet zijn: dus grijp de kans om NU afspraken te maken. Een aantal corporaties zijn daar al uit: zij blijven huurders met een middeninkomen huisvesten en nemen de mogelijke gevolgen voor lief.
De straf voor woningcorporaties voor het niet naleven van wat de EU wil is waarschijnlijk dat ze geen kredietgarantie meer krijgen van de Nederlandse Staat. Veel corporaties zijn daar nog niet uit. Ze moeten dan dus duurder gaan lenen en kunnen dan ook niet meer goedkoop bouwen.
Het is dus het proberen waard om met jullie woningcorporatie tot goede afspraken te komen.

Lodewijk Hilt (LVGO - Wijzer Wonen maart 2011)
bewerkt door Peter Bakker (LVCW)

foto