.

Draaiboek voor het ontwikkelen van een project

Opzetten van een woonproject met gemeenschappelijke (werk)ruimten

Anna Dijkhuis/Flip Krabbendam (november 2008)

De hier volgende schematisch weergegeven weg naar het realiseren van een gemeenschappelijk woon/werk project is gebaseerd op jarenlange ervaring. Eén van de belangrijke lessen uit het verleden is dat het sociale proces even cruciaal is als het bouwproces. Dan gaat het om vragen als: hoe krijg of houd je een stevige groep bij elkaar, hoe verdeel je de taken en houd je mensen gemotiveerd en vooral ook: hoe bereid je als groep voor op realistische samen woon (en samen werk) relaties. Daarom zijn bij de fasen steeds twee ongeveer parallel lopende routes aangegeven: Het sociale proces en het Ontwerpproces (later Bouwproces).

Belangrijke stappen zijn op een rij gezet. Maar, zoals met elke schema: De werkelijkheid is altijd anders en complexer. Toch zijn wij ervan overtuigd dat het schema bruikbaar is in de praktijk. Elke groep die een project wil realiseren kan onderstrepen wat voor hun van belang is, wat ze minder belangrijk vinden of zelfs niet aan de orde is. Sommige groepen hebben bijvoorbeeld al een lokatie en een opdrachtgever. Andere groepen hebben al een programma van eisen. Dat verschilt. Maar uit de praktijk blijkt dat de handleiding-in-fase voor alle groepen nuttig kan zijn als voorbereiding op de route die afgelegd moet worden én als checklist. *)

*) de fasen 1 t/m 3 zijn recent aangepast/verbeterd. Het schema blijft in ontwikkeling

Gemeenschappelijk wonen: het opzetten van een project

Fase 1: Initiatieffase

Sociale proces

Ontwerpproces

   
1. Het Ideaal Het Luchtkasteel
motieven groot, klein, oud, nieuw, stad, buiten
   
2. Medestanders Voorlopig woonprogramma
werven leefstijlgenoten sociaal ruimtelijke opbouw
werkruimten? ecologisch?
   
3. Oriënteren Programma van eisen
profiel
projectbezoek, websites
literatuur, deskundigen
ontwerpvoorstellen
   
4. Naar buiten treden Partijen bouwproces
pers, belangenvereniging, formaliseren / juridische status
gemeente, corporatie, ontwikkelaar, (architect?)
   
5. Continuïteit Toezeggingen
werven / aanvullen groep politieke steun, locatie, formele opdrachtgever, procesbegeleiding
   

Feest

 
Mijlpaal 1: Toezeggingen binnen / actoren bekend
(gemeente, lokatie, corporatie / bouwheer)
Convenant
Continuïteit in de Bewonergroep
(aantal actieve leden, kerngroep, juridische status, overlegvorm: werk / mandaatgroepen)

Fase 2: Planfase

Sociale proces

Ontwerpproces

   
6. Rechtspersoonlijkheid Samenwerkingsovereenkomst
huishoudelijk reglement
besluitvormingsproces
rolverdeling: corporatie / bouwheer en bewonersvereniging, begeleiding
   
7. Architectenkeuze Architectenkeuze
bewonerskeuze / bewoners adviseur?
keuze corporatie / bouwheer
   

overeenstemming

   
8. Gemeenschappelijkheid
Programma van Eisen
privé en gemeenschappelijke ruimten: definitieve sociale opbouw
ruimtelijke ordening van privé en gemeenschappelijke ruimten
   
9. Planteam werk/mandaatgroep Planteam
terugkoppeling / feedback aan architect
Feedback aan architect, afstemming met formele opdrachtgever en regelgeving
   

overeenstemming

   
10. Continuïteit Definitief Ontwerp (D.O.)
interne cohesie, betrokkenheid: taken, communicatie, commitment verklaring
afronding ontwerpproces
   

goedkeuring D.O.

   

Viering mijlpaal 2


Fase 3: Uitwerkingsfase

De groep

Het bouwen

   
11. Planteamcommissie Bestek gereedmaken
alternatieven voorleggen materialiseren van het ontwerp
   
12. Continuïteit  
motiveren, volhouden, zonodig ledenwerving  
   
  Aanbesteding
  keuze aannemer
   
13. 'Vuurproef' Bezuinigingsronde
bezuiniging, subsidies, compromissen, actie woonlasten, wettelijke kaders
   
14. Toewijzing  
regeling leegstandskosten, vrijstelling gemeentelijke regels  
   

Feest

Eerste paal

Mijlpaal 3

start bouwfase

Fase 4: Bouwfase

15. De groep

Het bouwen

   
Planteamcommissie
Bouwteam
kwaliteitsbewaking (bewoners) kwaliteitsbewaking (opdrachtgevers)
   

overeenstemming over aanpassingen

   
16. Beheercontract  
huurcontract: individueel of collectief, gemeenschappelijke ruimten apart? (werkruimte apart)
bij koop: vereniging van eigenaren
afspraken over vertrek / vinden nieuwe bewoner
 
   
17. Groeps/clustervorming  
sociale proces, verantwoordelijkheden en gebruik gemeenschappelijke ruimten  
   
18. Woning/werkruimteverdeling  
definitief: wie woont (werkt) waar?  
   

Feest

Oplevering

Mijlpaal 4

Overhandiging eerste sleutel

Fase 5: Beheerfase

De groep

Het gebouw

   
19. Taakverdeling Na oplevering
instellen definitieve werkgroepen inventarisatie kleine gebreken (aannemer)
   
20. Continuïteit
Afspraken onderhoud
participatie en betrokkenheid bij gemeenschappelijke activiteiten
   
(Definitief Huishoudelijk reglement
financiën, vergaderstructuur, conflictregeling, commitmentverklaring)
 
   
Nieuwe bewoners  
wachtlijst, aspirant bewoners, (profiel) en (selectie)procedure